Regime do Alojamento Local

Resumo do Acórdão Uniformizador de Jurisprudência | STJ

O Supremo Tribunal de Justiça proferiu Acórdão Uniformizador de Jurisprudência (1) em 22 de Março de 2022, com efeitos significativos para a actividade de Alojamento Local, tendo-se determinado que a afectação de uma fracção a habitação, no título constitutivo da Propriedade Horizontal, impede a sua afectação à exploração de Alojamento Local (2), por violação do título.

Nos termos do Acórdão , uniformiza-se a jurisprudência para que se passe a vigorar a seguinte interpretação: “No regime de propriedade horizontal, a indicação do título constitutivo, de que certa fracção se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local”.

Cumpre referir que nos acórdãos antagónicos apreciados pelo STJ (o recorrido e o acórdão-fundamento), foram ponderadas as mesmas duas questões fundamentais de Direito, a saber: a) a determinação se utilização de uma fracção destinada a habitação para alojamento local, viola o título constitutivo da propriedade horizontal; b) a determinação se a actividade de exploração de alojamento local integra um acto de comércio. No entanto o STJ ponderou apenas a questão referida na alínea a), não sendo analisada a questão da comercialidade ou não da actividade do Alojamento Local por não integrar o objecto do recurso e ainda porque o STJ considerou que a mesma não tem repercussões na questão condominial.

Esta decisão do STJ, ilegalizando os estabelecimentos de Alojamento Local em fracções de uso habitacional, abriu a porta à aplicação do regime da tutela da propriedade horizontal, traçado pelo 1422º Nº2 al c) do CC, que confere ao condómino o Direito de se opor a que qualquer das fracções dos restantes condóminos seja usada para fim diverso do que lhe é destinado no estatuto da propriedade horizontal.

ALGUMAS TRANSCRIÇÕES DO ACORDÃO:

“A afectação de uma fracção autónoma destinada a habitação a AL pode ou não implicar o exercício de uma actividade comercial, mas isso não afasta a sua natureza de afectação distinta de habitação constante do título constitutivo da propriedade horizontal;”

“Os motivos que conduziram o legislador a optar por autonomizar a figura do AL são específicos e não conduzem a que no AL se possa identificar um arrendamento de curta duração, nos termos desta figura;”

“As utilidades proporcionadas pelo explorador do AL (…), embora requeiram as necessárias condições de habitabilidade, não se consubstanciam numa prestação de gozo habitacional por natureza com um grau de permanência e estabilidade que não se verificam nos casos de AL;”

“Ainda que se considere a posterior alteração ao regime do AL (pela Lei N.º 62/2018, de 22 de agosto) que permite à assembleia de condóminos adoptar uma deliberação em que se opõe ao exercício da actividade de AL em fracções autónomas, esta é uma medida de reacção a posteriori, distinta de uma permissão generalizada para exercício do AL a partir de uma “autorização para habitação”;

“Esta solução está em harmonia com o previsto na Constituição da República Portuguesa, na medida em que, reconhece a propriedade privada, mas não a absolutiza”, uma vez que podem estes direitos ser limitados e, no âmbito do regime da propriedade horizontal, isso é justificado pela ordem unitária do conjunto imobiliário em que essas fracções se integram;

“No regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fracção se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local.