A segurança do comércio jurídico imobiliário constitui a ideia central que perpassa o registo predial e toda a actividade registral.

Através do registo, publicita-se a situação jurídica dos prédios, com o propósito de alcançar a confiança do cidadão, proporcionando-lhe a necessária segurança na realização dos seus negócios.

Mas a publicidade registral não poderá confundir-se com qualquer outra, nomeadamente com qualquer publicidade social ou de facto, já que se trata de uma publicidade direccionada à realização de um interesse público e, como tal, suportada num título que foi sujeito à qualificação jurídica do conservador e onde este apreciou também a regularidade formal dos documentos apresentados e a validade dos actos dispositivos nele contidos, em conformidade com o disposto no art. 68.º, do Código de Registo Predial.

Estamos, assim, perante uma publicidade regida por normas de interesse público e, como tal, assegurada pelo Estado que, através dos seus serviços, torna pública a situação jurídica dos imóveis, criando, deste modo, uma presunção de verdade quanto aos elementos que constam do registo.

Neste sentido e porque o cidadão tende a acreditar na verdade que o registo lhe confere, importará que a realidade jurídica dos imóveis tenha correspondência com a denominada realidade tabular, assim se cumprindo a presunção constante do art. 7.º do referido Diploma.

Na previsão daquele normativo “o registo definitivo constitui presunção de que o Direiro existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.”

Porém e como é consabido, encontramo-nos perante uma presunção “iuris tantun” e, como tal, ilidível por prova em contrário. O que o registo publicita sempre poderá ser posto em crise, através de outros meios de prova, designadamente, por prova testemunhal. Afastada se encontra assim a presunção “iuris et de iure”, típica de outros sistemas registrais, onde impera, sem reservas, a verdade que o registo publicita.

Certo é, porém, que o nosso sistema de registo, apesar de todos os avanços verificados nos últimos anos e salvo o regime especial da hipoteca, continua a ter natureza meramente enunciativa ou declarativa, sucumbindo perante outros instrumentos de prova. Pode então questionar-se a sua verdadeira segurança.

Saliente-se que a maioria da nossa Jurisprudência, vem considerando que a dita presunção não abrange os elementos constantes da descrição predial – base de todo o registo –, mas tão-somente os factos jurídicos sobre ela inscritos, o que mais não traduz do que a fragilidade em que assenta o nosso sistema registral, pois que a publicitação emanada do registo, no que concerne à identificação do prédio, objecto central do registo, não beneficia de qualquer presunção.

Ora, se os elementos de identificação do imóvel, consubstanciados na descrição predial não beneficiam da dita presunção de verdade, então o titular da inscrição constante do registo que lhe corresponde vê comprometida a segurança jurídica que o registo lhe deveria conferir, pois que tal inscrição recai sobre uma realidade material que não pode tomar-se como certa e determinada.

E o certo é que o que se verifica ao nível da descrição predial, também sucede, em múltiplas situações, ao nível do próprio registo de aquisição, onde o titular inscrito aí constante não é, muitas das vezes, o verdadeiro dono do prédio, com os múltiplos prejuízos daí decorrentes.

Basta pensarmos nos inconvenientes, ao nível do processo executivo ou insolvencial, relacionados com a apreensão de bens imóveis registados em nome do executado ou do insolvente, pese embora terem sido já objecto de transmissão, por justo título, a favor de terceiros que não registaram a sua aquisição.

Além dos inevitáveis embargos, vê-se o credor, nestes casos e na maioria das vezes, na contingência de suportar os custos do processo, incluindo as custas judiciais, apenas porque confiou no registo.

O sistema registral terá, assim, de caminhar numa outra direcção, onde pontifiquem de forma mais vincada os valores da certeza e da segurança jurídica, de modo a que possamos acreditar que o que se encontra no registo traduz a verdade jurídica e material. Este, o objectivo a alcançar pela via do registo, de modo a deixar de perdurar a dúvida ou a incerteza, relativamente ao que se encontra publicitado.

Decorridos que são mais de 30 anos após a entrada em vigor do actual Código do Registo Predial, onde se instituiu um regime que poderemos apelidar de semi obrigatório e que muito valorizou o registo – pois que a transmissão ou constituição de encargos sobre imóvel passou, em regra, a ser precedida de registo prévio a favor de quem transmite ou onera – já deveria a nossa ordem jurídica ter avançado para um sistema obrigatório de registo, em que a presunção registral pudesse ser entendida como uma verdadeira presunção “iuris et de iure”, quer ao nível da concreta identificação dos prédios, quer ao nível da sua titularidade.

Este rumo, valorizando o próprio registo, criaria em simultâneo um sistema onde o cidadão poderia apoiar-se, sem reservas, para a realização dos seus negócios.

Aliás, se a hipoteca não produz, no nosso ordenamento jurídico, quaisquer efeitos, mesmo inter partes, enquanto não for objecto de publicitação, não se entende que o nosso Direiro substantivo não obrigue a que a propriedade dos imóveis só possa afirmar-se após o respectivo registo definitivo de aquisição.

Uma tal imposição não deixaria de trazer um conjunto de efeitos positivos a todo o comércio jurídico imobiliário, já que todo ele passaria a pautar-se por regras de maior certeza e segurança.

Importará, pois que a realidade tabular seja coincidente com a realidade jurídica, não só ao nível da titularidade dos imóveis, como ainda ao nível da sua concreta identificação. Deste modo, alcançará o registo a sua verdadeira dimensão e relevância no nosso ordenamento jurídico, enquanto essencial suporte às transacções imobiliárias e ao consequente desenvolvimento económico do país.

Agora que parece aproximar-se a possibilidade de estender o cadastro geométrico da propriedade rústica a todo o território nacional – o que nos permitirá aceder à exacta localização dos prédios, conhecer a sua configuração geométrica e a sua delimitação física – seria o registo obrigatório, enquanto elemento indispensável à afirmação do Direiro de propriedade, o corolário lógico do caminho iniciado no ano de 1984, com a introdução do actual Código do Registo Predial, cumprindo-se assim, por forma mais consistente, a verdadeira finalidade do registo, enunciada no pórtico legal do diploma, ou seja, “a segurança do comércio jurídico imobiliário”.

O caminho preconizado representaria uma mudança significativa no campo da dominialidade das coisas imóveis, passando o registo a ter natureza constitutiva e a ganhar uma maior visibilidade no nosso ordenamento jurídico, reforçando a constatação que ressalta nos diversos sistemas legais, de que a progressiva relevância do registo predial anda sempre associada ao desenvolvimento e ao progresso das comunidades.