… O Impacto das mais recentes Alterações ao Regime Jurídico do Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT)
Por João Neves Adelino, Director, Licensing & Urban Planning, REIFY. by Sonae Sierra, e Manuel Alexandre Henriques, Advogado, Sérvulo e Associados
A dificuldade no acesso à habitação é hoje uma realidade incontornável em Portugal. Os preços elevados e a escassez da oferta de fogos habitacionais são sintomas de um problema complexo, que envolve fatores como legislação, planeamento, fiscalidade, custos de construção, redes de transportes e a disponibilidade de solo urbanizável.
As alterações ao RJIGT, ocorridas no último ano – nomeadamente com a chamada “Lei dos Solos” –, procuraram, em teoria, mitigar este problema. No entanto, passados 6 meses, é fundamental fazer um balanço, e perceber se as mudanças foram eficazes. Infelizmente o balanço não é, por agora, positivo!
Com a eliminação da categoria dos solos urbanizáveis, embora prevista há quase 10 anos com o Decreto-Lei n.º 80/2015, os Municípios perderam a capacidade de programar o seu desenvolvimento urbano, resultando numa maior rigidez do uso do solo e na estagnação das possibilidades de expansão das cidades. Esta rigidez agravou a escassez de terrenos urbanos para construção.
Um dos erros que se pode apontar ao legislador de 2025 é ter mantido a política de supressão da categoria dos solos urbanizáveis de 2015, quando os problemas atuais pediam políticas opostas para problemas novos. Sobressaiu a máxima: “Se a teoria choca com os factos, tanto pior para os factos”.
As alterações introduzidas no RJIGT pelo Decreto-Lei n.º 117/2024, e sua alteração introduzida pela Lei n.º 53-A/2025, de 09 de abril, representaram um passo positivo para a municipalização da programação urbanística do território, na senda do Simplex Urbanístico, flexibilizando as possibilidades de expansão urbana. No entanto, a eficácia destas medidas depende sempre da sua concreta aplicabilidade prática e viabilidade económica.
A exigência, do n.º 1 do artigo 72º-B do RJIGT- que 70% da área de construção, em solos reclassificados de rústicos para urbanos, se destine a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação de custos controlados- condiciona a viabilidade dos projetos (privados). Esta rigidez compromete a atratividade do investimento imobiliário.
A resposta à falta de habitação requer assim uma coordenação eficaz entre o setor público e privado. É essencial criar condições que permitam aos promotores desenvolver planos de negócio viáveis em solos disponíveis. Isso implica uma abordagem legislativa e regulamentar que defina princípios claros, mas que também permita, de forma flexível, a adaptação às realidades específicas de cada município.
A imposição de percentagens ultra rígidas e restrições excessivas à ocupação do solo revela-se assim contraproducente, tal como a definição de prazos máximos para a execução das obras de urbanização. Em vez disso, é necessário um enquadramento legal mais equilibrado, e ajustado, às características de cada Município e de cada operação urbanística, promovendo a colaboração entre os diferentes intervenientes e incentivando a construção de habitação, num “novo” Planeamento Urbano que se quer menos dirigista mas mais pragmático. E mais municipalista.
Continuamos a constatar um Planeamento urbano muito burocratizado e no qual os tempos da elaboração dos Instrumentos de gestão territorial atingem durações tão longas que os condenam, inevitavelmente, à obsolescência, quando aprovados.
Em suma, as recentes alterações ao RJIGT, embora sinalizem um passo na direção certa (de maior flexibilização e municipalização na reclassificação dos solos rústicos para urbanos), carece de sentido prático, para uma implementação eficaz. Só assim será possível aumentar a oferta de habitação e responder às necessidades da sociedade. Mais fogos disponíveis carecem, primeiro e acima de tudo, de mais solo disponível para urbanizar.
