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Alojamento local

Alojamento local

Luisa Wiehr / EyeEm

A discussão sobre a utilização de habitação própria para, mediante remuneração, prestar serviços de alojamento temporário a turistas está na ordem do dia.

O Tribunal da Relação de Lisboa, chamado a decidir, considerou que a atividade de alojamento local é incompatível com o uso para habitação que estava previsto para o apartamento em causa. Por isso, sendo "comércio", não devia existir naquela mesma fração. Em recurso, o Supremo Tribunal de Justiça (processo n.º 12579/16.0T8LSB.L1.S1) deu razão à recorrente, alegando que “o facto de a recorrente ceder onerosamente a sua fração mobilada a turistas constituir um ato de comércio, não significa que na fração se exerça o comércio, pois a cedência destina-se à respetiva habitação”.

Contrariando a decisão do Supremo Tribunal de Justiça, o Tribunal da Relação do Porto (processo n.º 13721/16.7T8PRT.P1) considerou que, à luz do artigo 1422.º, n.º 2, do Código Civil, onde se salvaguarda que, se o título constitutivo da propriedade horizontal (prédio com frações autónomas, detidas por vários proprietários) estabelecer como utilização a habitação, a assembleia de condóminos pode não autorizar outro destino ou afetação.

Para a Associação de Inquilinos e Condóminos do Norte de Portugal (AICNP), “o alojamento local consubstancia uma atividade económica. No entanto, independentemente da natureza da referida atividade, certo é que o alojamento local consubstancia uma utilização dos espaços que não é compatível com a habitação permanente [desde logo pela perturbação que gera ao nível do sentimento de (in)segurança e do direito ao sossego e ao descanso dos habitantes do prédio]. Espelho disso mesmo é o elevado número de queixas que a AICNP vem registando dos seus associados (número esse que tem aumentado nos últimos meses, devido também ao aumento de frações afetas ao referido fim].

Consequentemente, entende a AICNP que nos prédios destinados a habitação não deve ser permitida a afetação de frações ao alojamento local. Na realidade, o alojamento local deverá ser permitido apenas em prédios exclusivamente destinados a esse fim.

Por outro lado, quanto ao Projeto de Lei n.º 524/XIII, que visa a alteração ao DL n.º 128/2014, de 29.08, o mesmo está longe de resolver os problemas do alojamento local. Desde logo porque apenas regula os casos em que o alojamento ocorre em prédios em propriedade horizontal (deixando por regular os casos de alojamento local em prédios em propriedade vertical). Acresce que no projeto de lei se prevê que sejam ouvidos os proprietários das frações, que nem sempre são os seus habitantes (cujos interesses não são, necessariamente, coincidentes nem compatíveis). Em face do exposto, ainda que se admitisse a coexistência de habitação permanente com alojamento local, deverá assegurar-se que essa utilização esteja dependente de aprovação da maioria dos moradores do prédio e não da maioria dos seus proprietários, conforme previsto no projeto de lei.

António Faria Marques, Presidente da Associação Nacional dos Proprietários, considera que “cada proprietário de uma fração não é ‘rei e senhor’, mas sim comproprietário da unidade que é a totalidade do prédio, devendo sempre respeitar as regras de convivência e vizinhança. Não nos esqueçamos de que se trata de uma fração de um condomínio e um condomínio é o domínio exercido simultaneamente por mais de uma pessoa, e não tem mais valor o interesse comercial do empresário de uma fração do que os direitos dos proprietários de todas as outras frações! O direito ao lucro não se pode sobrepor ao direito ao sossego”. E que “o proprietário, empresário do alojamento local, deve garantir previamente que nenhum dos outros condóminos se opõe à instalação de um estabelecimento de hospedagem na fração do condomínio cuja licença e título constitutivo a afetam a habitação”.

E acrescenta que a tributação dos alojamentos locais (legalizados) é apenas sobre 35% da receita total, o que dá, em média, cerca de 5% de IRS, enquanto o arrendamento paga uns exorbitantes 28%! Por outro lado, a licença de utilização pode ser concedida para habitação, em que o coeficiente para efeitos de IMI é 1,00, para serviços, com um coeficiente de 1,10, ou para comércio, em que o coeficiente é de 1,20.

Quanto ao projeto de lei do PS, afirma não trazer nada de novo ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, que regula o alojamento local.

Ouvimos também a Associação de Hotelaria de Portugal (AHP) dizer que considera indispensável a revisão do RJAL, tendo em conta vários pressupostos, entre os quais a necessidade de distinguir, por um lado, a colocação esporádica de alojamento para turistas em casas de habitação (apartamentos e moradias), em que se trata apenas da rentabilização esporádica/não permanente versus situações de colocação no mercado turístico, com caráter permanente ou duradouro, das casas destinadas a habitação. E, por outro, distinguir a oferta, ainda que colocada permanentemente em exploração turística, “isolada” (um proprietário/entidade exploradora tem até um x número de frações) versus oferta de alojamento coletivo, designadamente hostels, blocos de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem, que visam albergar um número elevado de hóspedes.

Quanto às frações de prédios em propriedade horizontal, devem distinguir-se as situações em que a locação a turistas é esporádica das outras em que assume caráter permanente ou duradouro. No primeiro caso, bastaria uma licença de habitação e seria dispensável a autorização dos demais condóminos, precisamente em razão da limitação no tempo desta atividade secundária. Já no segundo caso, de utilização turística duradoura, deveria exigir-se uma licença específica para o exercício da atividade, à semelhança do que acontece com os empreendimentos turísticos, bem como a autorização do condomínio, quer em regulamento do condomínio, quer por autorização da assembleia de condóminos.

Sugere ainda que deve prever-se que os condóminos poderão condicionar a autorização a um ajuste de permilagem da fração que se pretenda afetar ao uso turístico sem limite temporal, para efeitos de comparticipação nas despesas do condomínio e de IMI, à semelhança do que se passa com consultórios, lojas e restaurantes que funcionam em edifícios destinados a habitação.

Considera também necessária a revisão do número máximo de apartamentos por edifício, evitando-se a confusão deste produto com os apartamentos turísticos. Com efeito, o artigo 11.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação inicial, previa um máximo de nove apartamentos por edifício. Todavia, o Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, veio introduzir uma alteração significativa, estabelecendo que a proibição só se verifica se os estabelecimentos explorados constituírem mais de 75% do número de frações existentes no edifício.

Devem igualmente ser revistos os requisitos de segurança (artigo 13.º), já que atualmente os estabelecimentos de AL com menos de 10 utentes não têm de cumprir as regras de segurança contra incêndios previstas no Decreto-Lei n.º 220/2008.
Texto Marinela Deus